実家の活用で、土地の評価額を8割下げる相続税の2つの改正

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自宅の相続対策

親の相続を考えたときに、実家の処分について悩んでいませんか?

少子高齢化で核家族化が進んでいます。

若い世代の家族には、駅チカのタワーマンションが人気ですが、親世代は駅から離れた戸建てに住んでいるケースが多くなりました。

相続税の計算上、亡くなった人の財産のうち不動産は、大部分を占めるため実家の不動産は大きな問題になります。

この問題に対して、相続税で2つの改正がありました。

1.老人ホームへ入所して、空き家になった土地の評価減
2.完全分離型の二世帯住宅に対する土地の評価減

この2つの改正の活用方法を紹介します。

1分で分かる小規模宅地等の特例

改正の紹介の前に、相続税の特例である「小規模宅地等の特例」を簡単に解説します。

相続税の計算では、亡くなった人の土地のうち、相続人の生活で必要な物は、評価額を一定割合減額できます。

例えば、亡くなった人の住んでいた自宅の土地で、相続人が継続して住むものや、亡くなった人の事業用の土地で相続人が継続して事業に使うものです。

小規模宅地等の特例を使うことで、土地の相続税の評価額を最大8割減額できるため、非常に大きな効果があります。

ただし、特例を使うためには、要件のチェックが必要なので、税理士や税務署へ相談しましょう。

また、小規模宅地等の特例の要件に申告書の提出があるため、たとえ相続税がゼロになっても、税務署に申告書を提出しなければなりません。

老人ホームへ入所して、空き家になった土地の評価減

老人ホーム老人ホームで最後を迎えようと考える人が増えてきました。

そうすると、子世帯と別居していると、実家が空き家の状態になります。

この場合の実家の評価額は、改正前から一定の要件を満たすことで8割の評価減が使えましたが、その要件が厳しいものでした。

それが改正で、要件が緩和されたことで、老人ホームが利用しやすくなりました。

改正前の要件

小規模宅地等の特例のうち、居住用の特例は、被相続人が主に住んでいた1ヶ所でしか使えません。

老人ホームのうち、所有権や終身利用権を取得したものは、被相続人の生活拠点が老人ホームに移転することになってしまします。

そうすると、空き家になった実家は、生活拠点とはいえず、小規模宅地等の特例が使えませんでした。

改正後の要件

改正で、次の要件を満たせば、所有権型や終身利用権型の老人ホームでも小規模宅地等の特例が使えるようになりました。

  1. 被相続人に介護を受ける必用があるため、老人ホームへ入所したこと
  2. 空き家になった実家が、貸付等や居住の用に供されていないこと

1の介護の必要性ですが、最近では元気なうちに老人ホームへ入所する人も多くなりましたが、そのような人は要件を満たしません。

元気なうちに老人ホームに入所するなら、自宅を売却してからのほうが良さそうです。

改正│実家の処分に3,000万の控除ができるとくれが新設

平成28年度税制改正大綱が発表され、そのなかに、空き家になった実家を処分した場合に、居住用不動産を譲渡した場合の特例と同じように、3,000万円の控除が使えるようになる特例が新設されそうです。

[関連記事]

28年度税制改正大綱│実家の空き家対策に譲渡特例を新設

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完全分離型の二世帯住宅に対する土地の評価減

二世帯住宅

居住用の小規模宅地等の特例の要件に、同居親族が取得するというものがあります。

二世帯住宅のうち、内部で繋がっていないものは、世帯が別々と判断され、同居親族の要件を満たしませんでした。

それが改正で、二世帯住宅に対する小規模宅地等の特例の要件も緩和されました。

改正前

内部で繋がっていない二世帯住宅は、親世帯が住んでいる部分に対応する土地にしか小規模宅地等の特例が使えません。

外階段でのみ繋がっている二世帯住宅の場合、土地のうち親世帯のスペースに対応する部分だけしか特例が使えませんでした。

改正後

外階段で繋がっている二世帯住宅についても、土地が共有であれば、土地全体で小規模宅地等の特例が使えるようになりました。

ただし、二世帯住宅でも親世帯と子世帯で区分所有している場合は、親世帯に対応する土地にしか使えませんので、注意しましょう。

まとめ

これから親世帯の実家をどうしようかと悩んでいる人のために、相続税の改正で変わった実家の評価特例を紹介しました。

ポイントとしては、親と同居せず将来的に老人ホームに入所してもらう場合は、空き家になった実家の利用に注意しましょう。貸したり住んだりすると特例が使えまえん。

親と同居する場合は、二世帯住宅の区分所有について注意しましょう。せっかく二世帯住宅にしたのに、区分所有にすると特例が使えません。

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