4つの遺産分割の方法で、分けにくい不動産を分ける方法

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相続の遺産分割協議で不動産が多いと、誰が何処を相続するかで揉めることがあります。

誰でも相続するなら、立地や収益性が高い不動産が欲しいに決まっています。

また、不動産が実家だけのケースでも、誰が実家を相続するかで揉めることがあります。

不動産は現金や有価証券のように、自由に分けられないため、一人が不動産を相続すると、他の相続人の相続分が減少して不公平になるためです。

そこで、民法では、4つの遺産分割の方法を定めています。

4つの遺産分割の方法

現物分割

現物分割とは、多くの人がイメージする最も一般的な遺産分割の方法です。

どの財産を誰が相続するか、一つひとつ決めていく方法です。

現物分割は、財産の量が多い場合や、預金や株式など分けやすい財産には有効な方法です。

デメリットとして、財産の時価はバラバラなため、相続分を公平にするのが難しくなります。

代償分割

代償分割とは、分けにくい財産を一人の相続人が相続し、代わりに他の相続人には、一人だけ相続した相続人が代償金を支払う方法です。

代償分割は、実家など分けにくい財産がある場合に有効な方法です。

デメリットとして、代償金を支払う資金力が必要になります。

共有分割

共有分割は、分けにくい財産を相続人が持ち分を決めて、共有で相続する方法です。

共有分割は、アパートなどの収益物件を共有名義にすることで、所得の分散が可能になります。

デメリットとして、売却するときは、共有者全員の同意が必要になります。

また、次の相続が発生すると、共有者が遠い親戚になり管理が難しくなります。

換価分割

換価分割とは、相続財産を売却し、売却代金を相続人で分ける方法です。

換価分割は、誰も相続する気がない不動産がある場合に、有効な方法になります。

デメリットとして、売却が完了するまでは、一旦相続登記が必要なため、売却の登記と合わせて手続きが2回必要になります。

実家の分割方法

実家の分割方法は、実家の利用状況に応じて有効な方法が変わってきます。

同居の相続人がいる場合

実家に同居の相続人がいる場合は、その相続人が実家を相続するのが通常です。

他にも相続人がいて、相続できる遺産があれば、現物分割が有効です。

しかし、他に遺産がない場合は、実家を相続した相続人が代償金を支払う代償分割が有効になります。

最終手段で、共有分割もありますが、実際に住まない人の名前を持ち分に入れると、将来の売却時や相続時に問題が生じる可能性があります。

同居の相続人がいない場合

同居の相続人がいない場合は、今後の実家の利用方法を検討することになります。

実家を居住用や賃貸用に利用する場合は、現物分割や代償分割が有効になります。

実家を売却する場合は、換価分割という方法も検討することになります。

実家を同居相続人が相続すると評価額を最大8割減額できる特例

相続税の計算では、相続人の生活を安定させるために、実家を同居相続人が相続すると、実家の土地の評価額を最大8割減額できます。(小規模宅地等の特例)

この特例の要件は、相続人にって変化するため、確認が必要です。(詳しくは、こちら ※国税庁HP)

なお、同居相続人とは、相続開始時点で判定されるため、親世帯との同居は早めにしておくことが重要です。

相続財産の売却は3年以内が有利

相続財産を相続税の申告期限から3年以内に売却すると、納付した相続税額のうち、売却した相続財産に対応する部分を、売却財産の取得費に加算できる特例があります。(取得費加算の特例)

この特例を使うには、「相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること」という要件があるため、譲渡する時期が重要になります。

ただし、もともと相続税を納付していない人にとっては、関係のない特例になります。

まとめ

遺産分割協議に役立つ4つの分割方法を紹介しました。

分割方法はそれぞれ特徴があるため、どの分割方法が自分の家族に有効か検討しましょう。

そのためには、まずは相続財産の把握が必要になります。

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