確定申告│不動産所得がある人が知っておくべきポイント10

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タワーマンション節税

賃貸用の不動産を持っている人にとっては、確定申告は一年最後のイベントではないでしょうか。

賃貸用不動産を10棟ぐらい保有している資産家は、収入をまとめるだけで大変な作業です。

また、給与収入の他に不動産収入がある人にとっては、仕事の合間を縫って所得をまとめなければならないため、忙しくなります。

しかし、忙しいからといって簡単に済ませてしまうと、無駄に税金を払うことに繋がります。

日本の所得税の申告は、自分で計算して納税する申告納税方式のため、自分の計算がすべてです。

そこで、賃貸用の不動産を持っている資産家やサラリーマンのために、所得税の確定申告で最低限知っておくべきポイント10選をまとめました。

この記事を読むことで、不動産所得の確定申告についての基礎が分かります。

ポイント1.確定申告は必要orした方がいいor不要の3パターン

確定申告で最初に問題になるのが、申告が必要か不要かということです。

先述のとおり、日本は自分で申告納税する「申告納税方式」のため、確定申告が必要な場合は自分で計算しなければなりません。

しかし、もう一つのパターンとして、確定申告すれば還付を受けられることも知っておきましょう。

確定申告は手続きが面倒なため、申告不要のパターンに該当すると、何もしない人も多いですが、申告すると還付を受けられるケースあります。

具体的に確定申告した方がいい場合は、次のようなケースです。

  • 医療費が多かった
  • 寄付をした(ふるさと納税を含む)
  • 住宅ローン控除を受けたい
  • 盗難や災害などの被害にあった

なお、確定申告が必要か不要かチェックしたい場合は、inQupさんの記事を見ましょう。

「あなたは確定申告が必要?不要?がわかるチェックリスト」

引用│inQup

ポイント2.申告書の提出期限は3月15日の消印でもセーフ

確定申告書の提出期限は、翌年の3月15日です。

しかし、郵送の場合は、3月15日の消印まで有効なため、3月15日に税務署へ行かなくても郵便局に行けば期限内申告になります。

ただし、ポストへ投函する場合は、収集時間の関係で、消印が翌日になる場合もあるため注意が必要です。

また、確定申告書は信書に該当するため、メール便は使えません。

ポイント3.税理士に頼まなくても申告書は作成できる

確定申告書の作成には、複雑な計算が必要だとイメージしますが、分譲マンション1部屋から数部屋であれば、自分で作成することもできます。

地主や資産家のように、賃貸物件を何棟も保有していると税理士に頼んだ方が、効率が良いケースもあるため、税理士に頼むかは税理士費用と手間を考えて判断することになります。

自分で確定申告書を作成する場合は、国税庁の「確定申告書の作成コーナー」が非常に便利です。

例年1月のはじめ頃に国税庁のホームページにアップされます。(国税庁HP)

入力方法は、ガイダンスに従うと簡単に作成できます。

[関連記事]

平成26年分の国税庁「確定申告の作成ツール」ポイント【導入編】

平成26年分の国税庁「確定申告作成ツール」のポイント【決算書編】

萩原健志税理士事務所

ポイント4.納付書は自分で作って自分で納付する ※送られては来ない

申告納税方式は、申告書を自分で作成しますが、納付も自分でします。

そのため、納付書を自分で書いて金融機関(銀行、郵便局など)で納付します。

納期限は、申告書の提出期限と同じ3月15日ですが、引き落としを選択している場合は、4月の終わり頃に引き落とし日が設定されています。(平成26年分は平成27年4月20日)

引き落としを選択するには、引き落としの申込用紙を申告書と一緒に提出します。

ポイント5.還付を早く受けるには、申告も早めにする

所得税の還付は、申告書の提出を確認した税務署の職員が処理するため、税務署が忙しいと還付の処理も遅れます。

そのため、還付を早く受けたい場合は、2月中に申告するほうが有利になります。

3月に入ると、どの税務署も忙しくなってきます。

ポイント6.返却不要の敷金・保証金は収入に計上

不動産収入の計算で注意したいのが、返却不要の敷金・保証金です。

敷金・保証金は返還するというイメージがあるため、収入に計上しない例がありますが、契約書で返還不要が決めれている部分は収入に計上しなければなりません。

ポイント7.経費にできるものを探す

不動産所得の計算では、経費を収入から控除することができます。

不動産管理会社と契約している場合は、毎月受け取る精算書だけで計算する人もいますが、経費はそれだけではありません。

管理物件の見回りをした時の交通費や、帳簿を付けるための文具代、不動産管理会社へのお歳暮など細かいと思われるかもしれませんが、ちりも積もれば山となります。

私的な領収証はもちろん経費にはなりませんが、普段から事業用の領収証は保存しておきましょう。

ポイント8.中古物件は経費にしやすい

建物など大きな支出は、資産と考え、耐用年数の期間で費用化していきます。

中古物件の場合は、耐用年数が新品に比べて短いため、費用化が早くなります。

不動産投資セミナーで、中古物件を売る際のセールスポイントとして使われるので、注意して聞いてみましょう。

[中古物件の耐用年数]

(法定耐用年数-経過年数)+経過年数✕0.2

※経過年数は、建物の登記簿謄本の築年月から逆算できます。

なお、賃貸用物件を購入した際に、土地と建物を合計金額で購入している場合は、建物の価格が分かりません。

そういう場合は、購入元に確認してみましょう。

ポイント9.青色申告で最高65万円の控除も!

不動産所得の決算書には、青色白色があります。

青色申告の場合は、不動産所得から最高65万円が控除できます。ただし事業的規模に限ります。

事業的規模とは、次の基準で判定されます。

  • アパート・マンションの部屋貸し→10室以上
  • 貸家やアパートなどの一棟貸し→5棟以上

事業的規模に該当しない青色申告は最高10万円の控除です。

青色申告をするには、貸付開始から2ヶ月以内に税務署に提出しなければなりません。

1日でも遅れると翌年からの適用になります。

また、帳簿付けも必要になります。65万円控除の場合は複式簿記の知識が必要ですが、会計ソフトがあれば対応できます。

ポイント10.収支は自分で管理するのが大事

最後のポイントは、管理物件を自分で把握することの重要性です。

物件管理は管理会社に任せてもいいですが、収入と支出は自分で把握しておくと将来の勉強になります。

不動産投資をしている方は、利回りや、売りどき、次の物件の購入時期が分かってきます。

資産家や地主は、管理している物件の全体像や、収益性の低い物件などが分かってきます。

人任せでは分からないことも、自分で記録することで見えてきます。

まとめ:確定申告は将来の勉強になる

長文を最後までお付き合いいただきありがとうございました。

確定申告で知っておくべき10のポイントを紹介しました。

確定申告は確かに面倒な作業かもしれませんが、賃貸業の経営モデルは、一旦コツを掴めば毎年同じことの繰り返しです。

そしてコツを掴むということは、それが将来への知識として身についている証拠でもあります。

資産家や不動産投資家として、確定申告の最低限の知識は知っておきましょう。

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