評価明細書で分かる土地の評価額を下げる10個のポイント

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土地の評価明細書

『配偶者に対する居住用不動産の贈与』『相続時精算課税贈与』で不動産を評価する場合に、少しでも不動産の評価額を下げたいけれど、どうすればいいか分からずに困っていませんか。

相続財産には、土地、家屋、有価証券、現預金などいろいろな種類があり、それぞれに評価方法が決められています。

その中でも土地は、評価方法が多様で、評価方法によっては評価額を下げられる可能性があります。

そんな時は税理士に頼むのが最も確実な方法ですが、自分でもヒントを見つけることができます。

それが相続税評価額を計算する場合の『土地の評価明細書』のポイントチェックです。

評価したい土地を評価明細書で確認することで、評価額を下げられるポイントが見つかります。

そこで、土地の評価明細書から分かる相続税評価額を下げるポイントを紹介します。

なお、土地の評価額を下げるのは、評価明細書だけでは網羅できませんので注意しましょう。

土地の評価明細書とは

相続税の計算では、土地の相続税評価額を計算する場合に、『土地の評価明細書』を使います。

なお、土地の贈与をする場合も評価方法は同じため、同じ書類が使えます。

[土地及び土地の上に存する権利の評価明細書のサンプル]

土地の評価明細書

引用│国税庁ホームページ

減額ポイントを探す前の事前準備

土地の評価額を下げるポイントを探す場合は、最低限次の2つを確認しておきましょう。

  • 評価したい土地の地区区分
  • 評価したい土地の路線価

この2つは、土地の場所(住所地)がわかっていれば、国税庁ホームページの路線価図から検索できます。

[参考ページ]

路線価図

引用│国税庁ホームページ

※路線価は、毎年更新するため、評価したい年分の路線価図を確認しましょう。

土地の相続税評価額を下げるポイント

ポイント1.間口が狭い土地(間口狭小)

奥まった土地を利用するために私道を通って行く土地など、間口が狭い土地は土地の評価額が下げられます。土地の評価額┃間口狭小

 

どの程度狭いと減額できるか確認するためには、間口の距離と先ほど確認した地区区分が必要になります。

土地の評価に使う『調整率表』から、評価したい土地の『間口距離』と『地区区分』が一致するところから探します。

[参考ページ]

土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表(平成19年分以降用)※PDF

引用┃国税庁ホームページ

ポイント2.細長い土地(奥行長大)

細長い土地など、間口に対して奥に長い土地は、評価額が下げられます。

減額割合を確認する方法は、間口が狭い土地と同じです。土地の評価額┃奥行長大

ポイント3.形がいびつな土地(不整形地)

三角形の土地や旗竿地など、通常の四角形の土地に比べて形がいびつな土地は、減額が受けられます。

減額割合は、四角形の土地を想定した場合の、削られる土地(かげ地)の割合で決まります。土地の評価額┃不整形地

ポイント4.道路に接していない土地(無道路地)

他人が所有する私道を通る土地など、道路に接していないとは、無道路地といい、評価額の減額が受けられます。

また、無道路地には、接道義務を満たさない土地も含みます。

接道義務とは、建物を立てる場合は、◯m以上道路に接する義務(宅地の場合2m)をいい、これを満たさない土地も無道路地として減額が受けられます。

土地の評価額┃無道路地

ポイント5.がけ地がある土地

土地が崖に面している土地は、総面積に占める崖地の面積の割合に応じて減額が受けられます。土地の評価額┃がけ地

ポイント6.容積率が2つ以上ある土地

通常土地の容積率は1つですが、まれに国道沿いなどで1筆の土地の中に複数の容積率が混在することがあります。

このように複数の容積率がまたがる土地は、評価額の減額が受けられます。

なお、容積率は市区町村の窓口やホームページで確認できます。土地の評価額┃容積率が複数ある土地

ポイント7.私道がある土地

私道は、所有者が個人ですが、通行の用に供される土地のため、評価額の減額が受けられます。

なお、通り抜けができる土地は評価額が0となります。土地の評価額┃私道

ポイント8.周辺に比べて広い土地(広大地)

評価したい土地が、まわりの一般的な土地に比べて広い土地は、評価額の減額が受けられます。

ただし、この適用を受けるためには、「開発に道路を通す必要がある」など複数の要件を満たす必要があるため、専門家に相談するのが一般的です。土地の評価額┃広大地

ポイント9.建て替えにセットバックが必要な土地

場所によって異なりますが、道路の幅は◯メートル以上と決まっています。(一般的には4メートル)

そのため、建物を建て替える際に、後退(セットバック)を強制される土地については、評価額の減額が受けられます。土地の評価額┃セットバック

ポイン10.都市計画道路が予定されている土地

将来的に大きな道路を通すことが予定されている土地は、評価額の減額が受けられます。

都市計画道路予定地の確認は、やはり市区町村の窓口かホームページを確認することになります。土地の評価額┃都市計画道路の予定地

おまけ11.工場用地、ゴルフ場用地

参考になりませんが、工場用地やゴルフ場など土地についても、評価額の減額が受けられます。

筆者も見たことありません。土地の評価額┃大規模工業用地等

まとめ:土地の評価額を下げるポイントはまだまだある

土地の評価明細書から分かる評価額を下げるポイントを紹介しました。

いくつもあるため、自分でも使える減額ポイントがあるか確認してみましょう。

しかし、この他にも、「高圧線が上空を通る土地」「文化財がある土地」「土壌汚染がある土地」など評価額を下げるポイントは、まだまだあるため、税理士に聞くのが最も有効です。

まずは、簡単に路線価の確認から始めてみてはいかがでしょうか。

 

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