親も子も相続準備してる?田舎の土地を相続する相続人の負担

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田舎のいらない土地

バブルの頃に不動産業者の話に乗って購入したけれど、定年を迎えた今となっては、全く使っていない田舎や辺鄙な場所にある土地を所有していないだろうか?

バブルの頃は、値上がりが期待でき、子どもに遺してあげられる財産だったが、今では収益を生まない『お荷物遺産』になっていないだろうか?

そんな田舎の使わない土地を相続する将来の相続人(”推定相続人”という)は、必ず負担を強いられることになる。

そこで、具体的に相続人が、田舎の使わない土地を相続することで生じる負担と、田舎の土地の片付け方を紹介する。

場所の特定ができない

20年以上前に購入し、今では放置している土地の境界を確認できるだろうか?

木が生い茂り林のようになっている土地は、隣との境界が確認できない場合も多いのではないだろうか?

本人が確認できない土地の境界を推定相続人が確認できるわけがない。

相続した後も放棄すると、自分の土地まで辿りつけない可能性すらある。

なお、土地の境界を確認するには、土地家屋調査士の境界確認を依頼することになる。

隣人立合いのうえ、現地に行くため時間的な負担も発生するし、場所や地積によっては相当な金銭的な負担も生じるはずだ。

毎年必ず発生する固定資産税

不動産の所有者には、毎年必ず固定資産税が課税される。

基準となる評価額は、固定資産税評価額となる。これは毎年通知される納税通知書に記載されいるので簡単に確認できる。

朽ち果てた建物のように、固定資産税評価額が限りなくゼロに近いものは税金が発生しない可能性がある。

しかし、土地に関しては、ほぼ毎年少額であっても固定資産税は発生するはずだ。

田舎の使わない土地のために、何十年も固定資産税を納付し、またその負担を推定相続人(子ども)に強いる可能性がある。

売ろうとしても買い手が付かない

田舎の使わない土地を何十年も所有している理由のひとつに、買い手が付かないというものがある。

しかし、そもそも売る努力している人が何割いるだろうか?

『あんな場所にある土地なんて誰も買わないだろう。』と思い込んで実際に不動産屋に依頼していないケースも多いはずだ。

現地の不動産屋に依頼するにも、現地に行く必要があり、時間的にも金銭的にも負担が生じるが、これは推定相続人にとっても同じだ。

買い手が付かない土地であれば、早めに売りに出して、売れるチャンスを作っておくほうがいい。

所得税の譲渡の計算では、相続開始後3年以内に売れた相続財産の土地には、納付した相続税の一部を取得費に加算できる特例があるためだ。

[参考記事]

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

タックスアンサー№3267┃国税庁ホームページ

田舎の使わない土地の対処方法

では、実際に田舎の使わない土地を処分したい場合には、どのような方法があるだろうか。

考えられる対処法は、次のものがある

隣人に買ってもらう

まず考えられるのが、身近な人に買い取ってもらう方法だ。

知らない第三者に買ってもらうよりも、買い取ってもらえる可能性が高い。

その際、購入対価が問題になるが、相手が個人で親族内の譲渡でない限り贈与税の問題は起こる可能性は低い。

実際の譲渡には、不動産会社への報酬や登記費用、整地費用、境界確認などさまざまな費用が生じる可能性があるが、使わない土地を処分することを第一に考えると必要経費と割り切るしかない。

個人や法人や自治体に対する寄付と税金

次に、個人や自治体に対する寄付が考えられる。

金銭的なメリットはないが、処分を第一に考えるとやむを得ない方法のひとつだ。

この際注意したいのが、寄付する相手によって税負担が違う点だ。

個人に寄付した場合は、不動産を贈与したことになる。

土地をもらった人には贈与税が課税されるが、贈与した側には課税関係は生じない。

収益法人に寄付した場合には、不動産のみなし譲渡とされる。

収益法人は売買時価(固定産税評価額とは違う)で収益を計上し、個人には時価で不動産を譲渡したものとみなして譲渡所得税を課税される。

金銭を受け取っていないにもかかわらず、所得税が生じるので注意したい。

自治体に寄付した場合は、個人は寄附金控除が受けられ、みなし譲渡の課税もされない。

ただし、寄付に応じてもらえるか自治体に相談する必要がある。

自治体としては毎年の固定資産税の収入が減るため、応じない可能性もあることに留意したい。

空き家バンクの活用

田舎に土地だけでなく家屋も所有している人が活用したいのが『空き家バンク』だ。

田舎にある使う予定のない家屋を所有する人と、田舎暮らしをしたい人を結びつけるのが『空き家バンク』のシステムとなる。

この制度だと、土地だけを持っている人は利用できないが、家屋を所有している人は検討してみたい。

[参考ページ]

空き家バンク

田舎の土地の売却専門サイトに登録する

空き家バンクは、原則田舎に住みたい人に、家屋を売ったり貸したりする制度のため、家屋がない更地は対象外となる。

そこで、空き家バンクとは違い、田舎物件を専門に扱う不動産サイトに登録する方法もある。

[参考ページ]

ふるさと情報館

相続後の空き家譲渡の特例で最大3,000万円の控除

国も相続の増加に比例して増える空き家に対処するため、相続後に空き家になった不動産を譲渡した際の譲渡所得から3,000万円を控除できる特例を新設した。

この特例を使うことで、土地の売却に対する税金を無税にできる可能性もある。

ただし、耐震性や更地などのリスクがあることも留意しなければならない。

詳しくは、下記の記事を参考にしてもらいたい。

[参考記事]

28年度税制改正大綱│実家の空き家対策に譲渡特例を新設

まとめ:田舎の使わない土地の対処は早いうちに

毎年通知される固定資産税のはがきを見て、どうにかしなければと思いつつも、何もしていない人は、早めに対処することをオススメしたい。

とくに、定年を迎えた直後は、体が動くし、時間的な余裕も生まれるため、絶好のチャンスとなる。

体が動かなくなると、手続きが面倒になるため、そうなる前に推定相続人のためにも『お荷物遺産』を何とか対処したい。

 

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