売却だけじゃない!生前贈与で不動産の共有を解消する方法

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土地の共有持分

土地を兄弟(姉妹)で共有していませんか?

兄弟姉妹の相続が発生してしまうと、不動産の所有者がバラバラになり、処分できなくなるリスクがあります。

不動産の共有を解消したい場合は、持ち分の売却がありますが、生前贈与という方法もあります。

そこで、不動産の共有持分のリスクと、生前贈与のメリットをまとめました。

土地の共有持分のリスク

土地が共有持分となる主な原因は、親の相続です。

親の相続が発生した際に、相続人となった兄弟で、土地を法定相続分で相続したことで、共有となるケースがほとんどです。

平等にするために法定相続分で共有にしたにもかかわらず、兄弟世代の相続が発生すると、今度がそれが争いの原因となります。

 

つまり、兄弟の相続人である甥や姪が共有者となることで、権利関係が複雑になってしまいます。

取り壊そうとしたり、売りだそうとする場合に、共有者の承認を得るのに大変な労力が必要となります。

なかには、共有者がどこにいるのか分からないこともあります。

 

団塊の世代は、バブル期に購入した不動産を共有で相続した世代のため、これから共有者の細分化が顕著になっていくことが確実です。

土地の共有持分の解消方法

土地の共有持分の解消方法は主に「売却するか」「贈与するか」です。

この2つの方法は、それぞれ発生する税金が異なります。

売却する場合

売却する場合は、売った人に対して譲渡所得税が発生します。

売却代金から取得費と譲渡費用を控除した後の売却益に対して、約2割の税金が発生します。

親から相続した不動産など、取得したのが古く資料がない場合は、売却代金の5%を取得費とすることもできます。

[計算例]

2,000万円-(2,000万円✕5%+100万円)=1,800万円(売却益)

1,800万円✕20%=360万円(譲渡所得税)

贈与する場合

贈与する場合は、もらった人に対して贈与税が発生します。

不動産の相続税評価額に対して、贈与税の税率を乗じて計算します。

贈与税の税率は、超過累進税率のため、相続税評価額が大きくなるほど税率が高くなります。

[計算例]

2,000万円✕50%-250万円=750万円(贈与税)

兄弟の間での譲渡は心理的負担が大きい

兄弟の共有持分を一人にまとめる場合は、譲渡または贈与となります。

兄弟の間で譲渡する場合でも、通常の不動産売買と同じように、譲渡代金を支払います。

土地の譲渡代金は高額のため、弟から兄に高額の譲渡代金を払うのは、家族という心理的な負担が生じやすくなります。

また、兄弟間の譲渡だからといって、通常の時価よりも低い代金とすると、差額に対して贈与税が発生するため注意が必要です。

兄弟の間の共有持分の解消には贈与が有効

贈与であれば、譲渡代金を支払わないため、心理的な負担がありません。

発生する贈与税は、もらった方が納税することになります。

また、税額が高くなる超過累進税率のリスクを避けるためには、数年に分けて贈与するのことで解決します。

上記の例だと、譲渡所得税よりも贈与税のほうが390万円の負担増ですが、3年に分けて贈与することで税金の負担を327万円も下げられます。

そして、何より家族間での譲渡代金のやり取りという、心理的負担がなくなります。

[計算例]

1年 : 666万円✕40%-125万円=141万円

3年トータル : 141万円✕3=423万円

まとめ:共有持分で困っているなら、お早めにご相談ください

兄弟で土地を共有している場合の、解消方法をまとめました。

贈与は数年に分けることで、税金を低く抑えられます。

兄弟の相続が発生してからでは問題が大きくなる可能性があります。

下記フォームから、ご気軽にご連絡ください。予約があれば、平日17時以降または土日も対応します。

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