『一戸建てvsマンション』相続で見るとどっちが有利?

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一戸建てとマンションの有利不利

マンションと一戸建て。自宅を購入する人にとって、最初に悩む選択肢ではないでしょうか。

何十年も先の将来について、資産価値、維持費、セキュリティ、耐震性などの要素を考えると、すぐに決められるものではありません。

そんな選択肢のうち、『相続』から見ると、一戸建てとマンションでどちらが有利となるのでしょうか??

『評価額』 『特例』 『遺産分割』の3つのポイントでまとめてみました。※多少私見も入ります。

相続税評価額

最初に、相続税の計算をする場合の不動産の評価額ですが、立地や規模など個別条件を除外して考えると、一般的にはマンションのほうが相続税評価額が低くなる可能性があります。

土地の評価は、マンションも一戸建ても同じで、まず不動産の全体を評価します。さらに、マンションはそこから区分所有権の割合を乗じて自分の持分を計算します。

そのため、高層マンションのように、一棟のマンションに、何十という部屋があれば、その分一人ひとりの持ち分は低くなるため、評価額も低くなります。いわいるタワーマンション節税と言われるものです。

ただし、この節税方法は、改正で認められなくなる可能性があるため、リスクがあるという意見もあります。

小規模宅地等の特例

次に、相続税の計算特例である『小規模宅地等の特例』について比較します。

小規模宅地等の特例とは、事業用や居住用の土地に関しては、遺された相続人の生活基盤となるため、評価額を最大で8割削減しようという特例です。

[参考ページ]

小規模宅地等の特例

タックスアンサー№4124│国税庁ホームページ

マンションも一戸建ても要件さえ満たせば、この特例を使うことができるため、要件という点で違いはありません。(詳しい要件は、参考ページを参照)

ただし、マンションは区分所有権の割合を乗じるため、所有する地積が狭くなり、より特例を使える限度面積が広がる可能性があります。

居住用の小規模宅地等の特例の限度面積は、2016年1月時点で330㎡ となっています。

遺産分割

最後に、遺産分割ですが、相続した不動産に相続人が住む場合は、マンションも一戸建ても大きな違いはありません。

違いがでてくるのは相続した不動産が空き家となり、売りに出す場合です。

平成28年度の税制改正で、相続した空き家を譲渡した場合の所得税の軽減措置が新しく創設されました。
この特例により、要件を満たす場合は譲渡所得から3,000万円を控除できます。

[参考ページ]

空き家の譲渡に関する改正【PDF】

引用│国税庁ホームページ

この特例を使えるのは、一戸建てに限られ、マンションは範囲外となります。

これは、この特例ができた背景に、郊外に増えている空き家問題があるためです。

また、マンションの場合は一戸建てよりも、資産価値が下がりにくく流動性が高いという理由もあります。

 

上記を考慮すると、今まで不利であった一戸建ての弱点の一つが減少したと言えます。

ただし、売るための条件として、耐震性などの基準があるため、注意が必要です。(くわしくは[参考ページ]を参照)

まとめ:相続税から見ると、若干マンションが有利

相続という観点から見た場合に、マンションと一戸建てのどちらが有利かまとめてみました。

『遺産分割』で一戸建てのデメリットが一つ減りましたが、『評価』と『特例』という点ではマンションが有利に働くことが分かります。

なお、この記事が全て正しいわけではなく、資産価値や維持管理費、耐震性やセキュリティなどの要素のなかの一つとして『相続』を考慮してみてください。

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