空室率30%超!アパート経営は大丈夫?やめるべき?

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空室率の上昇とアパート経営のリスク・今後のアパート経営のポイント

相続対策や年金対策としてアパート経営が増えています。

しかし、その反面、首都圏のアパートの空室率が30%を超えたという記事もあり、リスクもあります。

そこで、アパート経営のメリットと今後の変化について考えてみました。

これから不動産投資を検討している人は、記事を読んで参考にしてみてください。

アパート経営のメリット

アパート経営のメリットは家賃収入と相続税対策の2つがあります。

老後の生活費として、家賃収入で年金収入の不足分を補填できます。家賃収入の特徴として毎月定額の収入が見込めることと、物価変動に左右されにくいため安定して収入を得られる点があります。

そして、アパート経営は相続対策にもなります。アパート経営をすることで、建物とその土地は通常の相続税評価額よりも2割から3割低く評価されるため、相続財産を圧縮できます。

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相続税の計算┃家屋の評価方法

空室によるアパート経営のリスク

東京や神奈川のアパートの空室率が30%を超えたというニュースがありました。

では、空室が増えた要因は何でしょうか。そして、具体的にどのようなリスクがあるのでしょうか。

アパートの空室が増える要因

空室が増えた理由は、供給過剰が考えられます。相続税法の改正により相続税の基礎控除が低下し、相続税対策が必要な家庭が増えたことがあります。さらに駅から5分以上離れた場所でも、相続対策としてアパートを建築するケースも増えました。

また、耐用年数が過ぎた古いアパートを建て替えないで使用するケースもあるため、結果として入居者が決まらず空室率の上昇の一要因となります。

空室によるアパート経営のリスク

では、空室となることで生じるリスクは具体的にどのようなことでしょうか。

まず、賃貸料収入が入らないことによるリスクがあります。
契約時のシミュレーションでは、家賃収入で借入金の返済をしても、収支はプラスで生活費の補填になりますが、それは入居者がいることが前提のため、空室になると収支がマイナスになる可能性があります。

そして、相続税対策でも評価減が受けられないリスクがあります。
相続税の計算では、賃貸用の建物や土地は、時価から借家権割合(東京は30%)を控除します。しかし空室の場合は借家権割合が控除できないため、評価額が高くなってしまいます。

今後のアパート経営のポイント

今後のアパート経営のポイントは、プラス収支となるアパート経営の判断ではないでしょうか。(当然ですが)

首都圏の空室率の上昇は、古いアパートが取り壊されずに残っていることや、相続対策として駅から遠い空き地や遊休地にとりあえず建てたアパートも影響しているはずです。

そう考えると、事前の調査をして、プラスの収支が見込まれるアパート経営をすれば、まだまだ成功する可能性があると考えられます。

まとめ:アパート経営のメリット・デメリットは表裏一体

東京の空室率の増加と、アパート経営のメリットとデメリットを考えてみました。

入居者がいるアパートは、収入は増加し、相続対策にもなりますが、空室になると収入は減り、相続対策にもなりません。

アパート経営を検討している人は、上記のメリットとデメリットを参考にしてみてください。

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